Architektenwissen – 2| Bebauungsplan und gruselige Paragraphen


28. Februar 2016 / Roxana

Ihr seid sicher nach meinem letzten Post direkt aufgesprungen und zur Gemeinde gerannt, um euch den ganzen Kram zu besorgen, den ich euch empfohlen habe, richtig? Na, wusst ichs doch! Die freundlichen Bauamtsmitarbeiter haben euch zwar alles schön ausführlich erklärt, aber unterwegs nach Hause ist das ganze Wissen wieder schön langsam heraus gesickert? Macht euch nix draus: dieser ganze Kram ist so abstrakt, das kann man sich beim ersten mal kaum merken. Deshalb erkläre ich euch auch heute, wie ihr einen Bebauungsplan lest und was eigentlich los ist, wenn es gar keinen Bebauungsplan gibt.

Als erstes müssen wir wissen, in welchem rechtlichen Rahmen wir uns bewegen. Und jetzt bitte nicht beschweren, ich hab euch ja in der Überschrift schon versucht darauf einzustellen: heute wird ziemlich rechtslastig. Die wichtigsten Vorgaben, die ihr euch in Bausachen merken müsst, lauten: Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO), Planzeichenverordnung (PlanzV) und (Landes-)Bauordnung ((L)BO; z.B. die Bayerische Bauordnung BayBO). Was ist das nun alles und was hat das mit meinem Grundstück zu tun? Nun, ich bin der ziemlich festen Überzeugung, dass jeder, der ein Haus kaufen oder bauen will, wissen muss, auf welchen rechtlichen Rahmenbedingungen dies alles aufbaut. Nur dann könnt ihr im Zweifelsfall nachlesen und euch nicht für blöd verkaufen lassen.

Baugesetzbuch: Es gilt in ganz Deutschland und legt fest unter welchen Voraussetzungen eine Kommune Bauleitpläne aufstellen kann und wie das Verfahren der Festsetzung dieser Vorgaben ablaufen muss (und einiges mehr, das euch aber mit ziemlicher Sicherheit niemals betreffen wird – Hauptsache mal irgendwo geregelt). Wie genau so ein Verfahren abläuft und wie ihr euch da auch aktiv mit einbringen könnt, erzähle ich euch ein ander mal. Richtig wichtig ist das BauGB eigentlich nur für die Verwaltungen, aber es gibt einen wichtigen Paragraphen, der euch im Zweifelsfall auch betreffen könnte: der berühmt-berüchtigte (naja, zumindest in meinen Berufskreisen) §34 BauGB. Es sagt nämlich aus, wie genau ihr bauen dürft, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Dazu gleich mehr.

Baunutzungsverordnung: Die Baunutzungsverordnung regelt welche Festsetzungen genau getroffen werden können. Sprich: im Bebauunngsplan kann niemand festsetzen, dass ihr auf eurem Grundstück drei niedliche Kätzchen haben müsst, wohl aber, dass in gewissen Bereichen beispielsweise nur Wohnbebauung oder nur Gewerbeanlagen zulässig sind. Wie die einzelnen Festsetzungsmöglichkeiten genau definiert werden, steht in der BauNVO.

Planzeichenverordnung: Irritieren euch die vielen bunten Linien in den Bebauungsplänen? Eigentlich müssen alle Planzeichen – also Linienfarben, Buchstaben, Abkürzungen usw. – auf dem Plan in einer Legende erklärt werden. Welche Linienfarbe etwas hat oder welches Symbol für eine bestimmte Nutzung verwendet wird, ist dabei verbindlich in der PlanzV festgelegt. Somit gilt für Bebauungspläne meistens: Kennste einen, kennste alle!

(Landes-)Bauordnung: Im Gegensatz zu BauGB, BauNVO und PlanzV gelten die Landesbauordnungen nur – der Name ist ein Hinweis – in den jeweiligen Bundesländern. Ein Hoch auf den unsinnigen Föderalismus! In den Landesbauordnungen sind die genauen (Un-)Zulässigkeiten eines Baus geregelt, also z.B.: Wie viel Abstandsfläche muss ich einhalten? Wie sind Treppen und Rettungswege anzulegen? Wann handelt es sich um ein Vollgeschoss? Wann brauche ich eine Baugenehmigung? Und so weiter…

Nun aber wieder zurück zu unserem eigentlichen heutigen Thema: Bebauungspläne! Wie ich euch also letztes mal schon erzählt habe, besteht ein Bebauungsplan in der Regel aus drei Teilen:

Die Festsetzungen durch Plan (auch zeichnerische Festsetzungen genannt) stellen meistens einen gewissen Bereich dar, für den diese Regelungen gelten („Umgriff des Bebauungsplans“). Hierbei werden einzelne Grundstücke mit ihren Flurgrenzen zeichnerisch dargestellt. Dabei gibt es viele Eintragungen, die in verschiedenen Farben oder mit unterschiedlichen Strichen dargestellt werden, außerdem noch kleine Buchstaben, Pfeile, etc. Was diese ganzen Darstellungen bedeuten, ist immer in einer Legende auf dem Plan festgehalten. Hierbei müsst ihr zwischen den Festsetzungen und den Hinweisen unterscheiden: alles was unter Festsetzungen steht, ist für euch rechtlich verbindlich. Alles was unter den Hinweisen steht, ist – wie der Name schon sagt – nur ein Hinweis, z.B. die Grundstücksgrenzen oder die Lage von Hochwasserlinien.

BPlan Katharinenstraße

So sieht so ein Bebauungsplan dann aus. Ich habe euch hier mal einen recht einfachen heraus gesucht, der nicht sooo viele Festsetzungen enthält, damit ich euch das Ganze einigermaßen übersichtlich erläutern kann. Also: wie gehe ich jetzt heran?

Als erstes schaut ihr euch den Plan genau an, am besten konzentriert ihr euch als erstes auf euer eigenes Grundstück. Wir nehmen jetzt mal an, dass wir uns für das rechte untere Grundstück mit den Hausnummern 1-3a interessieren. Als erstes schauen wir uns mal die ganzen Zeichen an. Was macht denn diese blaue Linie da? Oben in der Legende seht ihr, dass es sich hierbei um eine Baugrenze handelt. Was das genau bedeutet, könnt ihr dann in der BauNVO nachschlagen, hier z.B. in §23 Überbaubare Grundstücksfläche. Die beiden wichtigsten Regelungen hier sind Baugrenze und Baulinie.

Die Baugrenze gibt die Grenze an innerhalb derer ihr bauen dürft. Ihr könnt euer Gebäude also innerhalb dieser Linien frei positionieren.

Im Gegensatz hierzu legt die Baulinie (rote Linie) fest, dass ihr zwingend genau auf dieser Linie bauen müsst. In unserem Bebauungsplan hier ist keine Baulinie vorhanden, sondern nur eine Baugrenze, also maximale Positionsflexibilität! Juhu! Hier ein Beispiel:

Baulinie-Baugrenze1

Wir haben also schon herausgefunden, dass es für unser Grundstück eine Baugrenze gibt. Im Plan sind außerdem die Maße eingezeichnet: die Baugrenze liegt auf drei Seiten umlaufend in 5m Abstand zu den Grundstücksgrenzen. Als nächstes fällt die Gelbe Fläche mit den grünen Linien ins Auge. Die grüne Linie gibt die Begrenzung der Straße an und das gelbe ist die Straße selbst. Somit könnt ihr erkennen, dass eine „Öffentliche Verkehrsfläche“, also eine von der Allgemeinheit befahrene Straße oder Gehweg, direkt zu eurem Grundstück führt – ist super, wenn ihr nicht mit dem Hubschrauber jeden Tag auf euer Grundstück eingeflogen werden wollt.

Nun haben wir hier noch so eine rot schraffierte Fläche in der Straße. Hierbei handelt es sich um ein „Sichtdreieck“. Dieses soll gewährleisten, dass man immer mit guter Sicht aus der Straße raus oder in die Straße rein fahren kann, weshalb innerhalb dieser schraffierten Fläche nichts stehen darf, das die Sicht behindern würde. Dieses Dreieck verläuft auch in einem kleinen Schniepel durch unser Grundstück, wie ihr erkennen könnt. Der Bereich liegt zwar außerhalb der Baugrenze, also könnte ich eh kein Haus da hinstellen, allerdings muss ich den Schniepel auch z.B. von hohen Hecken oder Bäumen frei halten.

Die bunten Linien haben wir also schon abgearbeitet. Jetzt sehen wir aber noch viele Abkürzungen und Symbole. Auch diese werden in der Legende oben erklärt. Die Angaben zu Traufhöhe, Firsthöhe und OK Attika werden im Textteil noch genauer erklärt. Aber jetzt sind wir am nächsten Punkt der ganz arg wichtig ist: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl! Auch die Ermittlung dieser Größen wird in der BauNVO geregelt.

Bei beidem handelt es sich um eine Verhältniszahl, also so ähnlich wie eine prozentuale Angabe. Für die Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ) werden alle baulichen Anlagen herangezogen, die das Grundstück überdecken. Je nach Festlegung, müssen u.U. auch Nebenanlagen, Parkplätze, Zufahrten und Tiefgaragen mit berücksichtigt werden. Funktioniert in etwa so: ich schaue von oben auf das Grundstück und rechne die Fläche aller Objekte ein, die das Grundstück überdecken. Diese Zahl teile ich dann durch die Grundstücksfläche. Eine Grundflächenzahl von 0,3 entspricht einer Überbauung von 30% des Grundstücks. Heraus kommt immer eine Zahl bis maximal 1 – logisch, denn ich kann ja ein Grundstück nur zu maximal 100% überbauen.

Für die Geschossflächenzahl (GFZ – in unserem Beispiel hier wird keine bestimmte festgesetzt) werden erstmal die Quadratmeter in allen Geschossen gemessen und zwar nach den Außenkanten des Gebäudes. Wenn unser Gebäude also zweistöckig ist un in jedem Geschoss 100m² nach den Außenkanten misst, dann haben wir eine Geschossfläche von 200m². Diese teilen wir wiederum durch die Grundstücksfläche und erhalten damit die Geschossflächenzahl! Nehmen wir mal an unser Grundstück hätte 800m², dann ergäbe sich eine Geschossflächenzahl 0,25. Also haben wir auch hier eine Verhältniszahl: 25% der Quadratmeter der Grundstücksfläche kann ich für den Bau meines Gebäudes verprassen. Hier können auch Zahlen größer 1 entstehen, z.B. bei Häusern mit vielen Geschossen.

Aber mit dem Plan ist es eben leider noch nicht zu Ende… Das nächste was wir uns vornehmen müssen, sind die Festsetzungen durch Text (auch textliche Festsetzungen genannt). Hier werden noch weitere Festlegungen getroffen, die im Plan nicht darstellbar sind, z.B. die Menge an Stellplätzen, die erforderlich ist, oder Bäume, die ihr pflanzen müsst.

Hier habe ich euch den Text zur „Katharinenstraße“ mal angefügt. Außerdem noch die dazugehörige Begründung. Falls ihr euch über manche Festsetzung wundert, hilft es manchmal die Begründung durchzulesen, um die Intention der Gemeinde zu erfahren. Die Begründung enthält keine für euch verbindlichen Aussagen, ist aber eine teils recht interessante Erläuterung zu den Hintergründen warum der Bebauungsplan in dieser Form aufgestellt wurde.

Aber nun kommt der Schock: ihr seid brav zur Gemeinde gegangen und habt nach einem Bebauungsplan gefragt, aber … es gibt keinen! Oh Schreck, was nun??? Jetzt packen wir das BauGB aus und schlagen den berühmten §34 auf, der da so wunderschön heißt „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“. Wir haben hier also schon mal die Einschränkung, dass das Grundstück in einem Bereich liegt, der „im Zusammenhang bebaut“ sein muss. Heißt, dass ihr nicht irgendwo mitten am Acker im Nirgendwo bauen könnt (mit kleinen Einschränkungen, sag ich gleich was dazu). Also muss erkennbar sein, dass bereits Häuser da stehen und euer Grundstück daran grenzt – vereinfacht ausgedrückt. Außerdem muss sich der Baukörper, den ihr gerne errichten wollt „in die Umgebung einfügen“, wie wir das im Behördenchinesisch gerne ausdrücken. Er muss sich also an die umgebende Bebauung anpassen. Dabei werden geringfügige Überschreitungen in der Regel zugelassen.

Und wenn jetzt werder ein Bebauungsplan vorliegt noch ein „im Zusammenhang bebauter Ortsteil“? Ja, dann seid ihr klar im Vorteil, wenn ihr einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb habt oder ein Elektrizitätswerk o.ä. seid. Ansonsten habt ihr Pech gehabt: kein Baurecht für Häuslebauer! Zum Nachschlagen, falls ihr es mir nicht glaubt, gerne in §35 BauGB.

So, seid ihr schon kurz vorm Exitus? Ja, viel Tobak hier, ich weiß schon. Ich hör jetzt auch erstmal auf und überlasse euch den Alpträumen von Paragraphen und bunten Linien 😉

Nächstes mal suche ich euch heim zum Thema: Brauch ich echt nen Architekten? Kleiner Spoiler: Ja, irgendwie in jedem Fall… Bussi, bis bald! Ich winke euch mit der Planrolle.

Roxi

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